Per il mercato immobiliare residenziale di Milano, in attesa dei dati ufficiali, si stima una chiusura negativa del 2023, con un numero di case vendute stimato intorno alle 26.500 unità (-10,3% sul 2023); ad oggi le previsioni per il 2024 indicano ancora un mercato in frenata ma meno accentuata (-4,3% a fine anno). Se si considerano esclusivamente le nuove abitazioni, l’offerta ha subito un calo del -5,3% rispetto al 2022 e la quota di case nuove in vendita rappresenta circa il 10% di tutta l’offerta residenziale presente nel Comune di Milano. “Oggi in città gli alloggi nuovi sul mercato non superano le 5mila unità –afferma Giuseppe Crupi, CEO di Abitare Co.– I cantieri in attività, con più di 10 appartamenti in costruzione, sono in totale 68, di cui una decina avviati nei primi mesi del 2024. In questo scenario, si stima che la domanda potenziale per Milano potrebbe assorbire, senza rischi di surplus dell’offerta, almeno 7.500 – 8mila abitazioni nuove.”
Le compravendite di nuove abitazioni (poco meno di 5mila) hanno segnato nel 2023 una contrazione del -4,5%, in linea con la media delle otto principali città metropolitane. I cali, sia delle compravendite che dell’offerta, sono principalmente imputabili ai ritardi nella partenza e nell’avanzamento di molte iniziative immobiliari. Dobbiamo infatti ricordare che il 2023, a livello di investimenti sul settore residenziale a Milano, ha registrato un calo importante di circa il 41% rispetto al 2022 generando un volume di circa 580 milioni di euro. Inoltre, fra la fine del 2022 e l’inizio del 2023, l’aumento dei costi delle materie prime e soprattutto il rallentamento delle forniture dei materiali ha portato ad un “buco temporale” posticipando la fine lavori di diverse iniziative. Conseguentemente si sono allungati i tempi di chiusura delle vendite attraverso i rogiti. Il lento miglioramento delle condizioni di mercato, ci porta a prevedere un miglioramento del mercato nella seconda parte del 2024 anche se ad oggi la stima rimane ancora molto prudente.
Nonostante un’attività meno vivace a Milano, per le nuove abitazioni continua la corsa dei prezzi, la cui media di fine anno si attesta a circa €7.100 al mq., in aumento del +7,7% sul 2022 e del 54,3% rispetto a cinque anni fa. Le previsioni per fine 2024 indicano un’ulteriore crescita del +2,5%.
Oggi l’elemento che sta facendo più pressione sui prezzi delle nuove case è il costo degli appalti e delle aree edificabili in città.
Considerando le macroaree urbane, il prezzo medio ponderato sulle vendite effettuate varia ovviamente in relazione alla localizzazione delle iniziative. Nelle zone del centro città (all’interno delle mura) la media va da un minimo di €9.500 ai circa €12.000 al metro quadrato, con punte che in alcuni casi raggiungono i €19.000 nelle rare operazioni nel centro storico; nelle aree semicentrali (comprese fra il tracciato delle mura spagnole e la circonvallazione filoviaria della linea 90-91) il valore medio minimo è leggermente superiore ai €5.400 per mq. sino ad un valore medio massimo di circa €7.100 al metro quadro. Anche in questo caso troviamo valori massimi superiori agli 8mila euro al metro quadro per alcune iniziative di alto standing. Al di là della circonvallazione esterna troviamo quelle aree genericamente definite periferiche dove i prezzi delle nuove case hanno ormai sfondato la barriera dei 4mila euro al metro quadrato e dove, da nord a sud, i valori medi massimi sono ormai tutti sopra i 5mila euro al metro quadrato.
Per quanto riguarda la variazione annua nelle diverse zone, in centro i prezzi medi del nuovo sono aumentati in media del +6,7% sul 2022 e di ben il +49% sul 2019 (epoca pre-Covid); in semicentro del +8,5% (+46,5% sul 2019); in periferia del +7,8% (+67,8% sul 2019).
La palma di macroarea con l’incremento maggiore sui prezzi di vendita spetta al Semicentro Ovest (+15,7%), grazie anche all’effetto della prossima apertura delle nuove fermate della Metropolitana Blu (linea 4) che fa sentire il suo peso anche nella periferia ovest con un aumento dei valori del 14,7%. Anche le altre macroaree non si sono comunque tenute lontano dall’incremento medio della zona Ovest della città; infatti, nella periferia Sud l’aumento è stato del +14,9%, a Nord del 13,8% e a Est del +15,6%.
Il valore medio di un appartamento venduto a Milano è stato di 558mila euro, un prezzo più basso rispetto a quello del 2022 (-13,4%) da imputare non al calo dei valori ma a quello della metratura acquistata. Se guardiamo all’andamento delle vendite per differenti fasce di prezzo si nota un forte incremento nella fascia che va dai 4.600 ai 6mila euro al metro quadrato (+40% rispetto al 2022), mentre scende del 10% la domanda in acquisto di chi ha un budget massimo di 4.500 euro al metro quadrato e probabilmente deve far ricorso in modo più incisivo al mutuo.
Non risente di crisi, la domanda di chi detiene un budget che può fargli spendere più di 9mila euro al metro quadrato, in questo caso la domanda è cresciuta quasi del 70%.
