Una città dove si allarga sempre più la forbice tra redditi/salari e costi abitativi e che progressivamente espelle individui e nuclei a reddito basso dal perimetro comunale verso i comuni dell’hinterland. A fronte della crescente inabbordabilità di Milano anche per i suoi stessi lavoratori e cittadini, il fuori Milano sembra effettivamente offrire alcune opportunità insediative più abbordabili, perlomeno per i livelli salariali medi, ma a costo di sacrifici economici e personali dovuti alle necessità di spostamento connesse alla dislocazione.
È quanto emerge dal secondo rapporto dell’Osservatorio Casa Abbordabile (OCA), nato con la finalità di monitorare le dinamiche di accesso e di abbordabilità della casa a Milano, e promosso dal Consorzio Cooperative Lavoratori e LUM in partnership con il Dipartimento di Architettura e Studi Urbani (DAStU) del Politecnico di Milano, dalla ricerca coordinata da Massimo Bricocoli (professore ordinario di Tecnica e pianificazione urbanistica e direttore del DAStU Politecnico di Milano) e da Marco Peverini (ricercatore presso il DAStU Politecnico di Milano) e Lorenzo Caresana (assegnista di ricerca presso il DAStU Politecnico di Milano). Tra 2021 e 2022 si registra una crescita del reddito medio lordo sia nel Comune di Milano che nel resto della città metropolitana. Si tratta però di una crescita nominale e che di fatto viene annullata dall’aumento del costo della vita.
In particolare, il 55,4% dei contribuenti dichiara un reddito lordo inferiore a 26 mila euro all’anno, il 32,3% inferiore a 15.000 euro all’anno. La disponibilità economica dei cittadini è costretta a fare i conti con i costi abitativi. Tra il 2015 e il 2023 i prezzi di compravendita degli immobili residenziali sono cresciuti del 58%, i canoni di locazione del 45%, mentre i salari di operai e impiegati crescono rispettivamente del 9% e del 10%.
Il canone medio pesato dei nuovi contratti registrati dall’Agenzia delle Entrate passa da 173 €/mq annuo nel 2022 a 189 €/mq annuo nel 2023, aumentando in un anno del 9%, mentre i contratti di locazione a canone concordato vedono tra il 2022 e il 2023 un aumento del canone medio di ben 20 €/mq annui (+18%), in corrispondenza del nuovo accordo territoriale.
Riguardo la composizione dei contratti, continua a calare tra il 2022 e il 2023 la percentuale di contratti di lungo termine sul totale dei registrati (da 67,6% a 64,0%) e sale ancora quella dei transitori (da 27,2% a 30,3%). Inoltre, per la prima volta sono documentati i contratti di durata inferiore a un anno, che riguardano circa 6.000 alloggi nel 2023 nel comune di Milano, rappresentando oltre il 12% delle abitazioni locate. Traducendo in possibilità effettive l’indice dei metri quadri abbordabili in acquisto e in affitto per le diverse categorie lavorative INPS, l’osservatorio evidenzia come un operaio si possa permettere di acquistare con mutuo in media 19 mq, un impiegato 25 mq, un quadro 48 mq e un dirigente 105 mq.
Le soglie critiche riguardano i profili di reddito di operai e impiegati, per i quali l’indice di abbordabilità è inferiore alla superficie minima concessa per l’abitabilità. Dal 2015 la riduzione di metri quadrati abitabili appare particolarmente pesante per le qualifiche medio-basse (operai) che vedono l’indice di metri quadri abbordabili ridursi del 16,7%, mentre le qualifiche centrali (impiegati e quadri) vedono riduzioni meno pesanti (rispettivamente 12,7% e 12,1%) e i dirigenti riducono il loro indice dell’8,2%. Considerando la locazione – a fronte di una spesa massima del 30% del salario – possiamo notare indici più elevati per tutte le categorie di dipendenti privati rispetto alla compravendita. Un operaio può permettersi di affittare 26 mq (2 in meno del 2022), un impiegato 35 mq, un quadro 66 mq e un dirigente 146. Da notare come dividendo il territorio comunale in tre cerchie – centro, semicentro e periferia, l’indice di abbordabilità rimane critico anche nei quartieri periferici.
Nello specifico considerando l’incidenza sul salario, e misurando l’abbordabilità con riferimento alla soglia critica del 30% del salario netto, si osserva come centro e semicentro cittadino siano inaccessibili per i nuclei che contano sulle retribuzioni medie nette di operai, e impiegati e diventino inabbordabili anche per i nuclei di due e tre componenti che contano sulle retribuzioni medie nette dei quadri.
